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这些你必须知道,若干问题的解释

近日,最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》,结合审判实践中遇到的难点问题,对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等作出了相应规定。据悉,最高法自2009年起就启动调研,《解释》共计22个条文,将于今年3月1日起正式实施。

发文单位:最高人民法院

“物权”是什么意思?

文  号:法释〔2016〕5号

物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

发布日期:2016-2-22

大到土地、房子、汽车,小到一块手表、一本书,归谁所有、可以如何使用、分配、是不是能去做担保,等等。正所谓“有恒产者有恒心”,物权作为最为基础和重要的财产权,是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利,也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。

生效日期:2016-3-1

所以,这项重要的权利与我们每个人的切身利益是息息相关的。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

关键词:二手车过户

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,现予公布,自2016年3月1日起施行。

明确机动车转让虽未过户但享有物权

  最高人民法院

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  2016年2月22日

近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

  为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

《解释》第六条明确,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

  第一条
因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

程新文表示,根据物权法相关规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力。在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。“具体到机动车等特殊动产之上,存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人的交付取得特定动产物权的人,虽未办理登记,但其已经依法享有物权。换句话说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于《物权法》所称的善意第三人范畴之外。”

  第二条
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

例子

  第三条
异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

A把机动车交付给了买受人B,但双方没有去办理过户登记,而A还欠C的钱没还。C能不能说,用这辆车来抵偿A的债务呢?这时候,B和C,谁对这辆机动车拥有“优先所有权”?

  第四条
未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

这种情况下:

  第五条
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

B的权利优先于C的权利,法律优先保护物权的权利!

  第六条
转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

关键词:房产归属变更

  第七条
人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

不动产物权归属可提民事诉讼

  第八条
依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

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  第九条
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

现实中,围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第十条
物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

长期以来,很多人认为,只要产权证上写谁的名字,物权就是谁的,一些真实权利人的权益无法主张,比如男方为了结婚,出钱买房却登记女方的名字,于是就出现了大量因房产证署名和加名字而发生的纠纷。依据《解释》,对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,所以,在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下,法院应当支持他的诉求。

  第十一条
优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:

程新文明确,不动产登记是不动产物权的一种公示方式,不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预,解释为行政权力对不动产物权的授权或确认,它不是。

  (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;

对于离婚诉讼中的房产归属问题,程新文在发布会上说:“新《司法解释》规定,在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人
,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

  (二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;

关键词:一房两卖

  (三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

未经预告登记权利人同意 转移产权无效

  (四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

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  第十二条
按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

老百姓买房最怕交付房款之后,房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度,是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:

程新文说,实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

  (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

为此,《解释》第四条明确,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

  (二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

关键词:按份共有

  第十三条
按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

明确按份共有人优先购买权制度

  第十四条
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

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  第十五条
受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

物权法第101条确立了按份共有人优先购买权制度,即按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法等重要问题,还导致实践运用及司法判断标准不一、尺度各异。

  真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

为此,《解释》通过六个条文、分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,具有高度可操作性。

  第十六条
具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

其中第九条规定:共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

  (一)登记簿上存在有效的异议登记;

第十二条规定:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

  (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

第十三条规定:按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

  (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

第十四条规定:两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

  (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

关键词:善意取得

  (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

何为善意取得有了明确规定

  真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

物权法规定了善意取得制度,即“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。司法实践中,与善意取得相关的纠纷非常常见,广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

  第十七条
受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”而第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中,受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定。

  第十八条
物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

例子

  当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

A长年住着母亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的B。

  法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

B付完钱,A母亲听说了,愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁?

  第十九条
物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

按照《物权法》的“善意取得”制度,B拥有房子。

  第二十条
转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

《解释》第十六条规定:具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:登记簿上存在有效的异议登记;预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

  第二十一条
具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

第十七条则规定:受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

  (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

此外,关于《物权法》中以“合理的价格”转让,判断价格是否合理,《解释》则明确,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

  (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

  第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

  本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。

  本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

责任编辑:winema

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